Madde 3

II. İyiniyet

Madde 3 - Kanunun iyiniyete hukukî bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır.

Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz.

I-) Yargı Kararları:

1-) YİBK, T: 16.05.2025, E: 2024/1, K: 2025/2:

“… V. GEREKÇE

İçtihadı birleştirmenin konusu; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın, tapuda yükleniciye devredilmesinden ve yüklenicinin de arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması yahut ipotek tesis etmesinden sonra, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi halinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddialarının dinlenip dinlenmeyeceğine, dolayısıyla iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunup korunmayacağına ilişkindir.

Özel Dairece arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geriye etkili olarak feshi üzerine, inşaatın başlangıcında arsa sahiplerince yükleniciye tapuda devredilen, yüklenici tarafından da üçüncü kişilere devredilen taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile arsa sahibi adına tescilinin talep edilmesi halinde üçüncü kişilerin iyiniyet savunmalarının dinlenebileceği, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iyiniyetli olmamaları halinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceği ile ilgili çoğunluk görüşünün oluştuğu gerekçesiyle Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Dairenin yerleşmiş içtihadından dönme konusunda içtihadı birleştirme talep edilmiştir.

Yukarıda izah edildiği üzere; Özel Dairenin yerleşik içtihatlarında arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye isabet eden arsa paylarını inşaatın başlangıcında yükleniciye devrinin yüklenicinin inşaatı finanse etmesi amacıyla ona verilen "avans" niteliğinde olduğu, yükleniciye devredilen bu payların devir sebebi ortadan kalkınca avans niteliğindeki bu payların geri verilmesini arsa sahiplerinin her zaman isteyebileceği, yüklenicinin edimini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi halinde, arsa sahibi sözleşmeden döndüğünde artık tapuda yapılan devrin sebebinin ortadan kalkacağı ve kaydın yolsuz tescil haline geleceği, arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi ile malik olan yükleniciden arsa payı ya da bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin TMK m. 1023’ün korumasından yararlanamayacakları ve iyiniyet savunmasında bulunamayacakları, zira üçüncü kişilerin yüklenicinin halefi oldukları ve bu devirlerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapıldığını, yüklenici inşaatı tamamlayıp edimini tam olarak yerine getirdiği takdirde arsa payı ya da bağımsız bölümlere hak kazanabileceklerini bildikleri veya bilmeleri gereken ve inşaatın tamamlanmaması riskini üstlenen kişiler oldukları, TMK 1023. maddenin uygulanması için aranan iyiniyet şartının üçüncü kişiler açısından gerçekleşmediği kabul edilmektedir.

Oysa Hukukumuzda taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açık olup, ilgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile TMK’nın 1023. maddesi gereğince iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır ve iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıktan ayni haklar korunur.

Üçüncü kişilerin TMK’nın 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması asıldır. Burada aranan iyiniyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, üçüncü kişi kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden arsa sahibi bazı fiili karinelerden yararlanarak üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu ispat edebilir. Örneğin, üçüncü kişinin yapacağı küçük bir araştırmayla, taşınmazın gerçek sahibini öğrenmesinin mümkün olduğunu, yüklenici ile ayni hak kazanan kişinin yakın akraba veya yakın ilişki içinde olduklarını, malın kısa sürelerde el değiştirdiği veya düşük bedelle el değiştirdiğini iddia ve ispat ederek, iyiniyetle ayni hak iktisap ettiğini iddia eden üçüncü (bazen dördüncü, beşinci) kişinin iyi niyet iddiasını çürütebilir.

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını ya da bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finansman ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa paylarını üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşme geriye etkili olarak feshedilmekte, başka bir anlatımla sözleşmeden dönülmektedir.

Türk Hukuk sisteminde tapu kayıtlarının oluşumunda "illilik", diğer bir ifadeyle "sebebe bağlılık" ilkesi geçerli olduğundan tescilin geçerli ve haklı bir sebebe dayanması zorunluluğu bulunmaktadır. Bu husus TMK’nın 1024. maddesinde yer alan;

"Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.

Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.

Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir. "

Hükmü ile açıkça düzenlenmiştir.

Hukukumuzda illilik prensibi geçerli olsa da TMK’nın 1023. maddesiyle kurala bağlanmış olan tapuya güven ilkesi bunun istisnası olarak iyiniyetli üçüncü kişiler hakkında uygulama alanı bulacaktır.

Yukarıda açıklandığı gibi, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan iyiniyetli üçüncü kişinin TMK’nın 1023. maddesine istinaden "tapu siciline güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak, üçüncü kişinin taşınmazı satın alırken kötüniyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir. Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her durumda "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden iyiniyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK’nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Zira arsa sahibi tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarını bertaraf edebilir.

Yukarıda açıklanan esaslar, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişiler için olduğu kadar, taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında bir ayni hak, bu arada ipotek hakkı kuran üçüncü kişiler için de geçerlidir.

Hal böyle olunca Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin arsa payı karşılığı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda gerek sözleşmenin geriye etkili olarak feshi gerekse bu sözleşmenin geçersiz olduğunun tespiti davalarında üçüncü kişilerin iyiniyet iddiaları dinlenmeksizin sözleşmeye konu ve üçüncü kişilere devredilen taşınmaz tapularının iptali ile arsa sahipleri adına tesciline karar verilmesi konusundaki yerleşik içtihadı Medeni Hukuk ve Borçlar Hukukunun alacak hakkının nisbiliği (kişiselliği), tapu sicilinin açıklığı, tapu siciline güven ve iyiniyetin korunması ilkelerine aykırıdır.

Tüm bu açıklamalar kapsamında yapılan görüşmeler sonucunda; Özel Dairenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin sözleşme düzenlendikten sonra yükleniciye yaptığı taşınmaz devrinin avans niteliğinde olduğu ve sözleşmenin geriye etkili feshi halinde istenebileceği, yüklenicinin aldığı bu payları üçüncü kişilere devretmiş olması durumunda üçüncü kişilerin TMK’nın 1023. maddesinden yararlanamayacakları ve iyiniyet savunmasında bulunamayacaklarına dair yerleşik içtihadından dönülmek suretiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesi üzerine, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi halinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddialarının dinlenmesi mümkün olup, yapılan delil değerlendirmesi sonucu üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun ispatlanmamış olması halinde iyiniyetin varlığı kabul edilerek iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerektiğine, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iktisap anında iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması halinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceğine karar verilmiştir.

VI. SONUÇ

Yukarıda açıklanan nedenlerle;

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın, tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesi üzerine, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi halinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddialarının dinlenmesi, dolayısıyla iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerektiğine, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması halinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceğine, 16.05.2025 tarihinde yapılan birinci toplantıda oy birliği ile karar verilmiştir.” (RG. 18.07.2025; S: 32959).

2-) YİBK, T: 14.02.1951, E: 1949/17, K: 1951/1:

Bkz. madde 724.

3-) YHGK, T: 19.09.2007, E: 2007/1-609, K: 2007/595:

“… Borçlar Kanununun temsil ve vekalet bağıtını düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar. Borçlar Kanununda sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 390/2 maddesinde vekil, müvekkiline karşı vekaleti hüsnüniyetle ifa ile mükelleftir. … Vekil ile sözleşme yapan kişi Medeni Kanunun 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz. … Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, Medeni Kanunun 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır. …”

4-) YHGK, T: 18.04.2007, E: 2007/10-226, K: 2007/226:

“… Dava, sahte meslek kuruluşu kaydına dayalı olarak yapılan Bağ-Kur sigortalılığı nedeniyle ödenen ölüm aylığının iadesi istemine ilişkindir.

Yerel mahkemece, bozma ilamının (2-a) bendine direnilmesine, vekalet ücretine ilişkin (2-b) bendine ise uyulmasına karar verilmiştir.

Muris eş, vergi kaydına dayalı olarak 20.04.1982-31.12.1982 tarihleri arasında zorunlu Bağ-Kur sigortalısı olup 05.11.1996 tarihinde Kuruma ibraz edilen belgede, ayrıca bir meslek kuruluşu ve esnaf sicil kaydının bulunmadığı görülmektedir. 1975-1989 tarihleri arasında Mahrukatçılar Derneği üyesi olduğunu belirten bir diğer belge üzerine, 22.03.1985 ile ölüm tarihi olan 20.10.1989 tarihleri arasında 3165 sayılı Kanun ile değişik 1479 sayılı Kanun uyarınca sigortalı kabul edilerek, yapılan toplu prim ödemeleri sonucunda hak sahibi davalı Nazime’ye ölüm aylığı bağlanmıştır.

Bağ-Kur Genel Müdürlüğü Teftiş Kurulu Başkanlığı (sigorta müfettişi) raporu ile davalının murisi adına düzenlenen Mahrukatçılar Derneği kaydının sahte olduğunun saptanması üzerine, buna dayalı yapılmış bulunan sigortalılık kaydı iptal edilerek, ödenen ölüm aylığının iadesi istenmiştir. …

Sebepsiz zenginleşen kişinin kusuru olmasa dahi iade yükümlülüğü vardır. Ancak, zenginleşen kişinin kusuru değil, iyi veya kötüniyetli olması iade yükümlülüğünün kapsamını ve sorumluluğu tayinde önem taşır. ...

Madde, zenginleşen kişinin iade sorumluluğunu iyi veya kötü niyetli olmasına göre farklı şekilde ele almıştır.

Kötü niyetli zenginleşmede, elden çıkarılan değer (zenginleşme) de iadeye tabidir.

Zenginleşmenin haklı bir sebebe dayanmadığını bilen veya bilmesi gereken kimse, kötüniyetli zenginleşen konumundadır. ... Zenginleşen başlangıçtan itibaren kötüniyetli ise, zenginleşmenin tamamını iade etmek zorundadır. ...

İade borcunun kapsamı; davalının, ölüm aylığının bağlanmasında iyi niyetli olup olmadığına göre değişecektir. Hak sahibi konumunda bulunan davalı kötü niyetli ise, iktisap ettiği ölüm aylıklarını ister elinden çıkarsın isterse çıkarmasın, iadesi yasa gereğidir.

Sonradan düzenlenen geçersiz, sahte kayda dayalı olarak sosyal güvenlik haklarından istifade edilmesi, murisin sağlığında -meslek kuruluş kaydında- belirtilen işle ilgisinin bulunmadığını bilmemenin davalı eş yönünden hayatın olağan akışına uygun düşmemesi karşısında, bu kayda dayalı olarak bağlanan ölüm aylığı nedeniyle davalının iyi niyetli olduğunun kabulü mümkün bulunmamaktadır.

4721 sayılı Medeni Kanunun 3. maddesi hükmü ile; durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamayacaktır. … ”

5-) YHGK, T: 04.04.2007, E: 2007/14-195, K: 2007/186:

“…davacıların miras bırakanı Osman Göksügür davalı Refika’nın oğludur. Burada davalının yüklenici şirketin davacıların miras bırakanı Osman’a yaptığı satışa rağmen dava konusu bağımsız bölümü tapudan dava dışı arsa maliki Hasan Şahin’den satın almasında kötüniyetli olup olmadığı yönü üzerinde durulması gerekecektir. Gerçekten Türk Medeni Kanunun 3 üncü maddesi uyarınca durumun gerekliliklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz. Davacıların miras bırakanı Osman’ın annesi olan davalı Refika’nın 3 numaralı meskenin oğlu Osman’a satıldığını bilmemesini kabul etmek hayatın olağan akışına uygun düşmez. 14.2.1951 tarih 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca iyiniyet iddiasında bulanamayacak olan kimsenin kötüniyetinin karşı tarafa ispat ettirilmesine gerek bulunmadığından davalı Refika adına yapılan tescil Türk Medeni Kanunun 1024 üncü maddesi hükmünce yolsuz olarak yapılmış bir tescildir. Mahkemece tüm bu olgular gözetilerek davanın kabulü yerine somut olaya uygun düşmeyen bazı gerekçelerle reddedilmesi doğru olmadığından karar bozulmalıdır…”

II-) Türk Kanunu Medenîsi:

II. Hüsnü niyet

Madde 3

Bir hakkın doğumu için kanunen hüsnü niyet şart kılınan hallerde asil olan, onun vücududur. Ancak, icabı hale göre kendisinden beklenen ihtimamı sarfetmiyen kimse hüsnü niyet iddiasında bulunamaz.

III-) Madde Gerekçesi:

Yürürlükteki Kanunun 3 üncü maddesini karşılamaktadır.

Maddenin kenar başlığı “İyiniyet” olarak değiştirilmiştir. Burada 1984 tarihli Öntasarıdaki düzenleme aynen benimsenerek, iyi niyetin rolü, yalnız hakların doğumu alanına indirgenmemiş, kanunun hukukî bir sonuç bağladığı durumlara teşmil olunmuştur. Ayrıca ifade düzeltilmek suretiyle birinci fıkra, kaynak İsviçre Medenî Kanununun 3 üncü maddesinin Almanca metnine uygun hâle getirilmiştir.

IV-) Kaynak İsviçre Medenî Kanunu:

1-) ZGB:

II. Guter Glaube

Art. 3

¹ Wo das Gesetz eine Rechtswirkung an den guten Glauben einer Person geknüpft hat, ist dessen Dasein zu vermuten.

² Wer bei der Aufmerksamkeit, wie sie nach den Umständen von ihm verlangt werden darf, nicht gutgläubig sein konnte, ist nicht berechtigt, sich auf den guten Glauben zu berufen.

2-) CCS:

II. Bonne foi

Art. 3

¹ La bonne foi est présumée, lorsque la loi en fait dépendre la naissance ou les effets d’un droit.

² Nul ne peut invoquer sa bonne foi, si elle est incompatible avec l’attention que les circonstances permettaient d’exiger de lui.

V-) Yararlanılabilecek Monografiler:

Halil Akkanat; Türk Medeni Hukukunda İyiniyetin Korunması, İstanbul, 2010.